Cihangir’de, Akarsu Yokuşu’ndan aşağı yürürken sağınızda 1934 tarihli taş bir apartman, birkaç adım ötesinde 1976’da yapılmış betonarme bir bina görürsünüz. Ev arayan on kişiden dokuzu, hangisinin daha güvenli olduğuna saniyeler içinde karar verir — ve çoğu zaman yanılır. İstanbul’un en eski yapı stoğuna sahip ilçelerinden Beyoğlu’nda deprem güvenliğinin gerçek denklemi, binanın alnındaki tarihte değil; dosyasında, zemininde ve kimsenin ilana yazmadığı tadilat geçmişinde saklı.
Sabah saat onda Akarsu Yokuşu, işine yürüyenler ve kahve kokusuyla uyanıyor. Bu sokakta yıllardır her gün aynı güzergâhı yürüyen biri var: 2007’den beri Taksim çevresinde çalışan, 2015’ten beri Cihangir’de oturan Century 21 Forever gayrimenkul danışmanı Ömer Faruk Ordulu. Ona iki binayı gösterip klasik soruyu soruyoruz: Hangisi daha güvenli?
Cevap, beklediğimiz gibi tek kelime değil. “Yanlış soru,” diyor Ordulu. “Doğru soru şu: Hangisinin başına, yapıldığı günden bu yana ne geldi?“
Takvim yalan söyler, dosya söylemez
Türkiye’de yapı güvenliğinin görünmez kırılma çizgisi 1999. O yıl yenilenen deprem yönetmelikleri, İstanbul’un yapı stoğunu ikiye böldü — ama Ordulu’ya göre Beyoğlu’nda hikâye üç kuşaklı: “Gümüşsuyu’nun, Cihangir’in 1950 öncesi kâgir binaları var; kalın duvarlı, dönemine göre şaşırtıcı kaliteli yapılar. Sonra 1960-99 arasının betonarme apartmanları geliyor — asıl soru işareti bu kuşakta. Ve 2000 sonrası yönetmelikle yapılmış ya da güçlendirilmiş binalar.”
Peki 1934’lük taş bina 1976’lık apartmandan nasıl güvenli çıkabiliyor? “Çünkü taş binaya doksan yıldır kimse dokunmamış,” diyor Ordulu. “Ama 76’lık apartmanın zemin katı doksanlarda dükkâna çevrilmiş; o dönüşüm sırasında kolona dokunulup dokunulmadığını tapu size söylemez. Ben bu bölgede en pahalı hatanın ne olduğunu biliyorum: binayı yaşına bakıp almak, geçmişine bakmadan.“
Sahadan bir örnek anlatıyor — adres vermeden: “Geçen yıl bir alıcım iki seçenek arasındaydı. Yeni görünen binayı istiyordu. Belediyeden dosyasını çektirdik; zemin katta ruhsatsız tadilat kaydı çıktı. Eski binanın ise 2010’da kurul onaylı güçlendirmesi yapılmıştı. Alıcı fikrini on dakikada değiştirdi. O on dakika, bu işin özeti.”
Sokağın altındaki ikinci hikâye
Beyoğlu’nun avantajı, yamacını büyük ölçüde sağlam zemine yaslaması — ama bu avantaj sokak sokak değişiyor. “Aynı mahallede iki paralel sokağın zemin sınıfı farklı olabiliyor,” diyor Ordulu. “Alıcıya hep aynı sırayı öneriyorum: önce zemin, sonra bina, en son kat ve manzara. İnsanlar tersinden başlıyor — önce balkondan Boğaz’a bakıyor, sonra binaya, zemine hiç bakmıyor.”
Tescil damgası: Engel mi, güvence mi?
Çukurcuma ve Firuzağa’ya inince denkleme üçüncü katman giriyor: koruma statülü yapılar. Yaygın inanış, tescilli binanın “sorunlu” olduğu yönünde. Ordulu tam tersini savunuyor: “Tescil, süreci yavaşlatır ama kayıt altına alır. Kurul onaylı güçlendirmesi yapılmış tarihi bir yapının dosyası, sıradan bir apartmandan daha şeffaftır. Riskli olan tescilli bina değil; dosyasız bina. Ben Çukurcuma’da dosyası düzgün tescilli yapıyı, geçmişi karanlık ‘yeni’ binaya her zaman tercih ederim.”
Dört belge, on dakika
Yazının başındaki soruya dönüyoruz: Akarsu Yokuşu’ndaki iki binadan hangisi? Ordulu gülüyor: “İkisinin de dosyasını görmeden cevap vermem — ve sizin de cevap verene güvenmemeniz gerekir.” Onun yerine, Beyoğlu’nda ev bakan herkese on dakikalık bir ödev veriyor; isteyeceğiniz dört belge: yapı ruhsatı ve iskân tarihi; zemin etüdü raporu; tadilat geçmişi — özellikle zemin katta yapısal değişiklik olup olmadığı; tescilli yapılarda kurul dosyası.
“Bu dört belgeyi isteyen alıcıya satıcının bakışı değişir,” diyor. “Çünkü karşısında turist değil, ev sahibi adayı olduğunu anlar.”
Beyoğlu’nun mahalle bazlı zemin ve yapı stoğu analizleri, Ordulu’nun yerel rehberlerini yayınladığı omerfarukordulu.com adresinde yer alıyor.